송파에서 커피전문점을 운영 중인 61세 남성입니다. 3년 전 임대수입을 목적으로 문정동에 근린상가를 매입했으나 계속되는 경기침체로 최근 들어 공실이 생기고 있고 임대료도 제대로 받지 못하고 있습니다. 더 이상 수익성이 없을 것으로 판단하고, 건물 매각을 진행 중인데 매매가액은 25억원으로 매입 당시의 가격수준입니다. 노후생활자금과 내년부터 강화되는 세금 부담을 줄이는 방법을 고민 중입니다. 두 자녀에게 일부 증여를 하는 것도 생각하고 있습니다.

◆ 수익률 낮은 부동산은 처분을

부동산 시장 침체로 시중 부동자금이 상가와 오피스텔 등 수익형 부동산으로 몰려들고 있다. 이 때문에 가격은 오르고 수익률은 하락하고 있다. 수익형 부동산도 위치에 따라 가격과 수익률이 천차만별이다.

의뢰인은 문정동에 임대수익을 목적으로 근린상가를 구입했으나 수익률도 낮고 공실로 인해 관리도 힘든 상황이다.

문정동은 동부지방법원 이전과 가락시장 공사로 향후 발전 가능성은 있어 보이나 이 같은 사업들이 모두 진행되기까지는 다소 시간이 걸릴 것으로 예상되는 지역이다. 또 임대수입은 월 530만원이고 대출이자 130만원과 세금 100만원을 공제하고 나면 순임대수입은 300만원에 불과해 수익률은 1.5%밖에 되지 않는다. 따라서 의뢰인의 경우 근린상가를 처분하면 시세차익이 없기 때문에 양도소득세에 대한 부담도 없다는 점을 고려하자.

◆ 60세 넘었다면 즉시연금

노후생활자금의 안정적 확보를 위해 비과세 즉시연금 상품 활용을 고려해볼 필요가 있다.

근린상가를 처분한 자금 22억원 중 20억원을 즉시연금 상속종신형으로 가입할 경우 678만원의 연금을 수령할 수 있다. 수익률로 환산할 경우 4% 정도로 근린상가의 수익률보다 높다는 점을 기억해야 한다.

비과세로 재산세와 소득세 등 세금부담도 없으며 준조세인 국민연금과 건강보험료 등 추가납부금액도 없어 노후생활자금을 안정적으로 확보할 수 있다.

즉시연금 수령액으로 노후생활자금은 충분할 것으로 보이나 향후 금리가 하락해 최저보증이율이 될 경우 약 300만원의 연금을 수령할 수 있다. 이 경우 약 200만원 정도의 노후생활자금이 부족하게 된다.

부족한 노후생활자금은 주택연금을 통해 충당할 수 있는데 현재 보유 중인 시세 6억원의 아파트로 월 150만원의 주택연금을 수령할 수 있다.

주택연금은 본인과 배우자가 만 60세 이상이면 신청 가능하고 최근 주택연금 신청자 증가와 수명 증대로 연금 수령금액이 점차 감소할 가능성이 높다는 점은 염두에 둬야 한다.

◆ 조기 증여 통해 절세 대비

의뢰인은 조기 증여를 통해 내년부터 시행되는 과세 강화 등을 대비하는 것도 효과적이다. 자녀들에게 매달 100만원씩 200만원을 생활비로 지원하고 있지만 생활비 지원 방식보다는 증여를 통해 자녀의 소득을 늘릴 수 있는 방법을 찾는 게 바람직하다.

현재 본인이 운영하고 있는 커피전문점을 자녀들에게 증여해 자녀들이 운영하는 방식으로 전환하면 사업소득금액을 자녀에게 넘겨줄 수 있고 본인은 자녀생활비 지원에서 벗어날 수 있다.

다만 자녀들이 직장생활을 하고 있으므로 커피전문점 관리는 의뢰인이 대신해주면 될 것이다.

커피전문점에서 나오는 소득은 자녀에게 주기보다는 직접 관리해 자녀에게 목돈을 만들어주고 자녀들은 본인의 소득 범위 내에서 절약할 수 있도록 유도해야 한다.

커피전문점의 보증금 5억원을 증여하면 증여세 납부자금이 없으므로 근린상가 매도 후 즉시연금에 가입하고 남는 2억원 중 현금 1억원을 자녀에게 증여하면 된다. 이럴 경우 자녀 1인당 각 3억원씩 증여를 하게 되고 증여세는 3960만원을 납부하면 된다.

◆ 성과 없는 펀드는 유망펀드로

운용성과가 낮은 펀드는 환매 후 유망펀드로 갈아타는 전략이 필요하다. 현재 보유 중인 중국펀드는 원금 1억원에서 -20% 수익률이다. 해외펀드를 원금이 될 때까지 기다리기보다는 국내 펀드로 전환한 투자자들의 경우 국내 증시 상승으로 해외펀드의 마이너스 수익을 회복한 사례를 흔히 접할 수 있다.

만약 마이너스 수익률 상태에서는 절대 환매할 계획이 없고 중국 증시의 회복을 믿어 계속 기다릴 것이라면 자녀나 손자에게 증여하는 것도 좋은 방법이 될 수 있다. 향후 펀드수익률이 좋아진다면 그 투자수익은 손자에게 귀속됨으로써 증여 효과를 높일 수 있기 때문이다.

최근 베이비부머의 은퇴와 더불어 임대부동산에 대한 관심이 높아졌으나 잘못된 수익형 부동산 투자는 독이 되기도 한다.

또 자산규모가 일정 수준 이상일 때는 시장환경을 적절히 고려해 자녀에게 조기 증여를 고려함으로써 절세 효과는 물론 자산의 안정적 세대 이전을 기대해 나갈 수 있다는 점도 기억하자.

[우대천 우리은행 투체어스잠실센터 PB팀장 / 정리 = 김유태 기자]


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